解析:垫资赎楼担保性的委托公证

  2018-09-14 18:52 来源:贷得到

公证要点

委托人(售房人)和受托人(垫资还贷人)间签署垫资服务协议,名为委托,实为借贷关系,委托书具有担保性质,公证机构不得办理。

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基本案情

甲有一套尚未还清房贷的房子欲出售,需先向银行还清剩余贷款,解除抵押登记,取回房屋产权证书。某融资担保公司表示能够帮助甲先垫资还清贷款,申请银行解除抵押登记,取回房产证原件,即所谓的“垫资赎楼”。甲和该担保公司签订垫资(担保)服务协议,并按照其欠银行贷款金额1.5%的比例支付服务费。同时,甲向公证处申请办理委托公证,受托人为担保公司和其员工,委托事项包括结清贷款、解除抵押、领取并保管产权证、签署房屋买卖合同、收取售房款(含买方按揭款)、房屋再次抵押及贷款、出租房屋、房屋拆迁、回迁、诉讼代理等全部事项。公证机构告知甲可以同时办理“垫资解押”+“借款抵押”或“垫资解押”+“卖房”两个委托公证。

案例分析

1、将原先的全项委托书拆分成“垫资解押”+“借款抵押”或“垫资解押”+“出售房产”两个委托书,甚至以“重大事项一事一委托”为由进一步拆分,要求当事人同时申办多个委托公证,同时签署多份委托书,同时领取公证书,实质上与全项委托无异。垫资解押与借款抵押、出售房产在不动产处分环节中明显存在着先后顺序,处于抵押、查封等限制处分状态的不动产,必须先解除抵押、查封等限制状态后才能办理出售委托书公证。公证机构、公证员不应简单拆分并同时办理解押和出售、解押和再次抵押委托公证。

2、市场机构(中介公司、担保公司)为确保垫资(担保)资金安全,要求房产出售方委托垫资第三方全权处置房产,并利用公证机构予以“证明”,主要是为了保障受托人利益的实现,往往不是委托人的真实意思表示,违背委托代理的法律本意,属于担保性委托。

3、为保护委托人的合法权益,公证机构不得在公证委托书中出现“本委托书不可撤销”“委托期限至全部事项办完为止”等内容,不得出现“撤销此类委托书须收回之前所有的委托公证书”或“受托人到公证机构表示同意方可撤销”等内容。

4、公证机构应在文书起草、合意确认的证明功能基础上,创新发展不动产领域的包含产权转移登记代理、资金监管等全流程综合性法律服务。


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